Legislativa upravující rekonstrukce bytů a rodinných domů

Obsah

1. Každý investor je povinen během rekonstrukce bytu nebo rodinného domu dodržovat

2. Stavba, stavební úprava a rekonstrukce

Podle §2 stavebního zákona jsou za stavbu považovány veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.

Podle §2 stavebního zákona se za stavbu také považuje změna dokončené stavby, což je

nástavba, kterou se stavba zvyšuje
přístavba, kterou se stavba rozšiřuje
stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby (za stavební úpravu se považuje také zateplení pláště stavby).

Za stavební úpravu se tedy považuje každá rekonstrukce v bytě nebo rodinném domě, a to včetně jeho zateplení. Rekonstrukce mění dokončenou stavbu a je proto podle stavebního zákona považovaná za stavbu. To je také důvod proč spadají rekonstrukce pod dohled stavebního úřadu.

3. Kdo je podle stavebního zákona oprávněn k vedení rekonstrukce bytu a rodinného domu

Provádět stavbu podle §160 stavebního zákona může jen ten stavební podnikatel, který při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím (autorizovanou osobou). Stavbyvedoucí zajišťuje i stavební dozor. Dále je povinen zabezpečit, aby práce na stavbě, k jejichž provádění je předepsáno zvláštní oprávnění, vykonávaly jen osoby, které jsou držiteli takového oprávnění.

Stavební podnikatel je povinen provádět stavbu v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, dodržet obecné požadavky na výstavbu, popřípadě jiné technické předpisy a technické normy a zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce.

V odstavci 4 §160 stavebního zákona je také uvedeno, že pokud jde o stavbu pro bydlení (byt nebo rodinný dům), je investor vždy povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, a to bez vyjímek, tj. i v případě, kdy není povinnen ohlásit rekonstrukci (neboli stavební úpravu) tavebnímu úřadu. Autorizovanou osobou je autorizovaný inženýr nebo autorizovaný technik.

Investor = stavebník = objednatel stavby (rekonstrukce)

4. Stavbyvedoucí (autorizovaná osoba)

Stavbyvedoucí je fyzická osoba, která získala oprávnění dle §7 autorizačního zákona č. 360/1992 Sb.. To znamená, že stavbyvedoucím může být jen autorizovaná osoba. Takovou osobou je např. autorizovaný inženýr, kterému udělila oprávnění Česká komora autorizovaných inženýrů. Autorizovaný inženýr je oprávněn vést realizaci stavby nebo nad ní mít technický dozor. Veškerá oprávnění autorizovaného inženýra jsou uvedena v §18 autorizačního zákona č. 360/1992 Sb. Stavbyvedoucí zabezpečuje odborné vedení stavby a odstraňuje závady při jejím provádění (více v §153 zákona č. 183/2006 Sb.).

5. Živnostenské oprávnění "Provádění staveb, jejich změn a odstraňování"

Rekonstrukci bytu nebo domu může provádět pouze stavební podnikatel, které podniká na základě živnostenského listu, jehož předmětem podnikání je "Provádění staveb, jejich změn a odstraňování" a zároveň zajistí vedení rekonstrukce autorizovanou osobu.

Více informací naleznete v příloze živostenského zákona č. 455/1991 Sb..

6. Kdo není podle stavebního zákona oprávněn k vedení rekonstrukce bytů a rodinných domů

K vedení rekonstrukce bytu nebo rodinného domu, nejsou podle stavebního zákona oprávněny fyzické osoby, které podnikají na základně řemeslné živnosti jako např. vodoinstalaterství, zednictví apod. Živnostníci s řemeslnou živností mohou vykonávat pouze činnosti v rozsahu svého živostenského oprávnění a v případě rekonstrukce musí být vedeni stavbyvedoucím (osobou s autorizací) - viz. odstavec 1 §160 stavebního zákona.

Oprávněna k rekonstrukci jsou pouze osoba s živnostenským listem "Provádění staveb, jejich změn a odstraňování", která ale zároveň zajistí k vedení rekonstrukce autorizovanou osobu.

7. Co čeká investora, který porušil své povinnosti dané stavebním zákonem

Jestliže stavebník (investor) neohlásí rekonstrukci stavebnímu úřadu nebo nezajistí k vedení rekonstrukce stavby pro bydlení (bytu nebo domu) autorizovanou osobu (stavbyvedoucího), dopustí se přestupku podle §178 stavebního zákona a může mu být uložena pokuta do výše 200 000 Kč. V případě, že si investor nezajistí stavební povolení ke změně stavby, může mu být uložena až do výše 500 000 Kč.

Další sankce hrozí investorovi v případě, že stavební práce nebyly provedeny po technické stránce v souladu se zákonem nebo došlo k ohrožení lidí, ujmě na zdraví nebo škodám na majetku.

Dodržování povinností vyplývajících ze stavebního zákona kontroluje dozor stavebního úřadu (stavební policie). I v případě, že není povinnost rekonstrukci bytu nebo domu ohlásit stavebnímu úřadu, může být dozor přivolán na základě udání zainteresovaných osob, nejčastěji ostatních členů družstva nebo společenství vlastníků jednotek.

8. Nový občanský zákoník platný od ledna roku 2014 upravuje vlastnictví bytů v bytových domech

Ve starém občanském zákoníku byl byt považován za samostatnou nemovitou věc. Byt jako stavba ve smyslu stavebního zákona měl svého vlastníka stavby (který byl odlišný od vlastníka domu).

Podle §1158 nového občanského zákoníku platí, že bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek.

Podle §1159 nového občanského zákoníku jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Nový občanský zákoník tedy definuje místo pojmu byt pojem jednotka. Jednotka tedy již není samostatnou nemovitou věcí. Neexistuje tedy vlastník bytu, ale pouze vlastník jednotky.

Tato změna se projevuje také v §1208 nového občanského zákoníku, kde výslovně odebírá vlastníkovi jednotky právo rozhodovat:

o změně účelu užívání jeho bytu
o změně podlahové plochy bytu
o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek
o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného

a přesouvá toto rozhodování na společenství.

Podle §1175 má vlastník jednotky právo uvnitř stavebně upravovat svůj byt, nesmí však ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Podle §1182 nového občanského zákoníku je vlastník povinen v případě, že stavebně úpravuje svůj byt, umožnit do něj přistup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

Společenství vlastníků jednotek tedy musí zajistit dodržování stavebního zákona a v případě jeho porušení je jeho povinností přivolat stavební policii (nebo-li dozor stavebního úřadu).

9. Rekonstrukce bytového jádra

Rekonstrukce bytového jádra, stějně jako rekonstrukce kuchyně nebo jiné části bytu, je podle stavebního zákona tzv. stavební úprava, která mění již dokončenou stavbu. Z toho důvodu je povinností investora zajistit k vedení rekonstrukce bytového jádra autorizovanou osobu (stavbyvedoucího).

Co se týká stavebního povolení nebo ohlášení stavby stavebnímu úřadu, došlo ke zmírnění podmínek, protože se předpokládá, že autorizovaná osoba sama zajistí odborné vedení rekonstrukce a z toho důvodu není ve většině případech nutné informovat o rekonstrukci stavební úřad.

10. Stavební povolení a ohlášení rekonstrukce stavebnímu úřadu

V §103 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. je uvedeno, že stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu není zapotřebí v případě stavebních úprav (rekonstrukcí), pokud

se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby
se nemění vzhled stavby
se nemění způsob užívání stavby
není vyžadováno posouzení vlivů na životní prostředí
jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby
nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou.

V §104 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. je uvedeno, že ohlášení stavebnímu úřadu je vyžadováno v případě stavebních úprav (rekonstrukcí), pokud tyto úpravy

mění způsob užívání části stavby, ale zároveň se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a není vyžadováno posouzení vlivů na životní prostředí.

Ve všech ostatních případech stavebních úprav (rekonstrukcí), které nejsou vypsané ve výše uvedených paragrafech stavebního zákona, je vyžadováno stavební povolení.

Pokud stavba vyžaduje stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, je investor povinen oznámit stavebnímu úřadu název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět. U svépomocné formy výstavby jméno a příjmení stavbyvedoucího nebo osoby, která bude vykonávat stavební dozor. Změny v těchto skutečnostech oznámí neprodleně stavebnímu úřadu.

Legislativa upravující rekonstrukce bytů a rodinných domů

Obsah

Kontakt